2010年代中期，圣. 奥斯汀教区, 德州, 意识到他们有50年历史的学校, 教会和教区的维修费用很快就会超过他们的财政资源.
更新或重建旧建筑的费用超出了城市教区的承受能力, 帕特里夏·多莱斯说, 他毕业于推荐十大正规网赌平台和德克萨斯大学，是教区的志愿者项目经理.
他们拥有的是紧挨着扩张中的德克萨斯大学的黄金地段. 但他们不想卖掉土地，也不想搬离他们深爱的社区和教区教堂, 所以他们需要发挥创造力.
“我们教区的梦想够大吗?多莱斯说.
他们有没有. 该教区达成了一项99年的土地租赁协议，开发商将在教区的土地上为德克萨斯州的学生建造一座高大的住宅楼. 这座29层的塔楼将包括一个新的教区教区长住宅和健身房, 再加上建造新学校和政府大楼的收益, 以及持续的资金来维持所有这些. 该大楼还将包括200个经济适用房床位，这将帮助低收入大学生每年节省约200万美元.
这种对财产和使命的前瞻性关注正是推荐十大正规网赌平台菲茨杰拉德房地产研究所(FIRE)去年发起教会财产倡议(CPI)的原因. CPI的早期研究工作之一是奥斯汀项目的案例研究.
FIRE在11月初举办了一个名为“教堂财产的未来”的会议，汇集了来自世界各地的行业领袖, 包括来自奥斯汀的教区成员和发展专家. 这些举措在全球十大外围足球平台很有意义, 考虑到天主教会是世界上最大的非政府财产所有者.
“这符合我们的使命，”法学教授、FIRE学院主任丹·凯利(Dan Kelly)说. 凯利引用了前大学校长Rev. 西奥多·赫斯伯格，C.S.C.:“赫斯伯格神父说，天主教大学是教会思考的地方. 希望这次会议能在信仰财产方面有所作为.”
马特·马尼恩, 维拉诺瓦商学院教会管理中心主任, 这些萎缩的教区通常花在设施上的钱比在宣教和项目上的钱加起来还要多. 他提到了魁北克的一个例子, 以前一个教区有10个,000个成员, 今天有31个教区也有同样的数字.
“最根本的挑战是，我们拥有的财产超过了我们可以使用的数量，”曼尼昂说.
但凯利指出，挑战更加复杂，因为一些教区, 尤其是拥有大量拉丁裔人口的西南部地区, 增长. 在这个国家的其他地方, 一些教区的教堂没有得到充分利用, 学校, 外联设施和土地.
罗德斯主教, 韦恩堡-南本德教区, 他在会议上谈到了大量房地产所带来的挑战和机遇. 教会财产倡议正在对他的教区进行投资组合评估，其中包括作为试点项目的地理信息系统绘图.
“作为一个决定教区财产的主教, 在这方面我真的没有太多的知识, 也没有这些决策所需的数据,他说. “我常常不愿意关闭或出售教区建筑或房产. 我们试图为我们的设施想出创造性的用途. 诚实, 然而, 这方面我需要帮助, 所以当火降临到我身上时，它就像是来自天堂的吗哪.”
罗迪斯主教说，他面临的两个具体挑战是亨廷顿的建筑, 印第安纳州, 这些都是由修女们归还给教区的, 市中心南本德的两座教堂相隔一个街区，却没有足够的教民来支撑两座建筑.
消防专家“帮助我们将教会的财产视为遗产, 以及我们如何利用它来解决我们今天和未来的牧灵需求,罗德斯主教说. “我充满希望和信心，在韦恩堡-南本德教区试点的良好工作和积极结果将在这里继续下去，并扩展到其他教区，为教会和我们的拯救使命提供美妙的服务.”
奥斯汀的案例研究表明了创造性的方法可以达到什么效果. 玛德琳·约翰逊, CPI项目经理，曾任房地产巨头世邦魏理仕(CBRE)分析师, 在进行这项研究时就考虑到了这一点, 同时也吸引了房地产专业的本科生. 约翰逊, 一月份开始工作的, 教教会物业工作坊, 学生们正在帮助韦恩堡-南本德教区和芝加哥大主教管区的教区.
尽管从2019年才开始, 通过FIRE提供的房地产辅修课程是推荐十大正规网赌平台发展最快、规模最大的辅修课程, 426名学生. 该研究所汇集了22名来自商界的教职员工, 工程, 建筑和法律专注于房地产. 约翰逊还将与CPI项目主任大卫·墨菲(David Murphy)一起教授教会房地产的春季课程.
St. 奥斯汀天主教教区于1908年由保利斯神父宗教团体建立. 这个两英亩的教区为大约2人提供服务,该地区有1万户家庭, 从幼儿园到中学有200多名学生.
当预计的维护成本开始超过新建筑的成本时, 教区领导开始考虑所有的选择. 他们发现需求量为100,教堂大楼外有1万平方英尺的牧师空间, 比目前的水平增加了53%. 为了评估他们的选择，他们从世邦魏理仕聘请了一位房地产经纪人.
“在人的层面上, 这是我15年职业生涯中参与过的最有意义、最有价值的项目,彼得·詹森说, 世邦魏理仕执行副总裁. “从一开始，我们就说，‘我们怎么能不参与这个项目呢?’”
团队创建了一个RFP(提案请求)流程，导致了多个选项，并最终选择了一个主要的开发人员, 灰星房地产合伙公司, 建造一座1亿多美元的住宅楼和一座4400万美元的住宅楼, 校园内的五层建筑，用来容纳学校和教区的部委. 灰星公司将拥有并运营该大厦的住宅部分99年, 给教区付房租, 在那之后, 教区将拥有整栋建筑, 其中包括低层的健身房和教区长住宅.
St. 奥斯汀通过灰星公司预付的土地租赁费为建设提供资金, 三千万美元的私人银行贷款以及教区购买的九百万美元债券. 整体, 土地租赁收入将覆盖项目成本的88%, 一场资本运动弥补了差距. 在债务偿还期过后，土地租赁款项将继续为教区提供收入来源.
迈克尔Schierl, Julius Capital和Immaculata律师事务所的创始人, 以及ND校友和消防顾问委员会成员, 领导了这次复杂的融资，并表示这体现了“富足心态”.施工于2021年开始, 学校暂时搬到了三英里以南的一处空置校舍. 教区牧师和办公室搬迁到教堂附近的零售店面，教堂将继续保留.
“这个教区已经获得了一个收入来源，以支持它在下个世纪的各部门,约翰逊在案例研究的结论中写道. “圣. 奥斯汀天主教教区和学校项目是其他教会土地管理人寻求将房地产负债转化为服务于他们使命的资产的典范.”
克里斯托弗·肯尼迪，他和帕特里夏·多莱斯是圣. 奥斯汀项目联合经理, 他说，CPI的案例研究帮助教区吸引了其他机会和外部捐助者，为他们的资本活动提供支持. 它还帮助获得了一些不愿冒险的教民的支持.
“这项研究让我们相信，我们不是在喝自己的酷爱饮料，”他说.
相关的
